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１１月１０日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，总理温家宝指出，要促进房地产市场平稳健康发展，增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。我省也出台相关文件要求，各省辖市、县（市）根据住房保障的需求，优先购买市场上符合条件的、已建成的普通商品住房作为拆迁安置住房和保障性住房房源。此前，郑州市在１７条救市措施中规定，优先购买市场上符合条件的已建成或在建普通商品房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，此“首尝螃蟹”之举在全国范围内引起轩然大波。

然而，市场人士普遍认为，政府购买空置房无疑已经成为上下认同的“救市”政策，而且将会成为下一步政府救市的重要措施之一。但政府应买哪些房子，如何购买，以及购买空置房会给市场带来怎样的影响？这一切都成为业内关注的新课题。

●收购条件

关注点：烂尾楼能否成收购对象？

河南财经学院工程管理系教授刘社认为，被收购的房子户型应该是６０平方米以下的普通商品房，位置不能太偏僻。住房类型应该是多层住宅，因为高层住宅不但建安成本高，而且将来的物业管理费用也高，贫困家庭难以承受。被收购的空置房应该是现房而不是期房。

河南中原地产高级市场分析师李明明认为，此前郑州“救市”措施中引发极大争议的是购买商品房来济困。我认为，购买商品房并不合适，目前市场上有三类房子适合被政府收购，来补充保障房房源。一是烂尾楼项目。其实早在今年３月份，郑州公共住宅建设投资有限公司已经提出要收购郑州的烂尾楼，所以目前郑州市场的一些烂尾楼项目极有可能成为首先被收购的对象。二是某些产权有争议的项目，比如现存的一些小产权房。目前，国家对小产权房的界定仍是“不受法律保护”，通过政府收购的方式将之“合法化”成为保障房，不失为合理解决小产权房问题的一条途径。三是一些资金链出现断裂的项目。主要是一些有地但无钱开发的项目，政府出资建设，可以防止这些开发商倒闭造成更多的烂尾楼项目。

河南王牌企划董事长上官同君认为，针对市场上出现资金断裂的房地产项目，政府可以出台政策引导这些问题项目加入到限价房行列。根据限价房管理办法，组织销售，开发商让利，政府无需出资只需政策引导就可以解决部分夹心层人群的住房问题，实现双赢。但是，政府大规模采购普通商品房作为经济适用住房的房源，目前没有可操作性。政府可购买部分商品房作为廉租房，因为每年各级政府配建廉租房量比较小，可以如此操作。

●购买方式

关注点：如何杜绝权力寻租？

业内人士一致认为，政府收购空置商品房，应该以公开招标的方式进行。河南财院的刘社说，应事先确定好收购条件和程序，向社会公开招标，实施阳光操作。深圳星彦郑州分公司副总经理杜兴威强调，政府收购空置商品房，必须采取公开招标的方式，杜绝官员的权力寻租，不能让政府收购空置商品房的政策成为新的房地产腐败滋生点。河南中原地产的李明明说，政府收购烂尾楼和小产权房，可以直接到市场上寻找这样的项目，进行评估收购，或是采用听证会的方法，公开选取。而对于空置商品房，应该采用招标的方式。

●买卖价格

关注点：如何防止房价“高估”？

河南财院的刘社认为，由于政府收购的数量较大，在短期内可使陷入资金困境的开发商“解套”，从而实现全身而退。因此，开发商在房价上应该作出较大的让步，将利润控制在３％之内，因为经济适用房的利润率为不超过３％。而卖出价格应按经济适用房和廉租房的市场价格确定。

星彦公司的杜兴威认为，收购价格应该遵循价值和供求关系决定房价的价格规律来制定，考虑折旧和物价水平等因素进行回购。对于商品房成本，则需开发商对外公开，并制定审查制度，防止房价“高估”，同时加强舆论监督。在这一方面可以参考重庆市的做法，重庆市的做法是一般在市场价格的基础上打八折、九折，甚至更低，但一般不会低过７０％。收购的空置房在作为保障房卖出时要综合考虑到房子地段、户型等多种因素，“按质论价，分等定价”。但就目前情况来看，如果根据多数城市收购价低于正常商品房价格２０％的下限来计算，不管是用于何种保障性住房，政府所收购的商品房投放入市场，很多情况是要贴钱的。

正弘置业副总经理王朴说，收购价格应以开发商的平均开发成本为考量依据，这样才能符合市场公平性。而转化为保障房的卖出价格建议参照成本价×９０％左右为依据，中间的差价部分可以考虑财政补贴。

●实施难度大

关注点：没油水的饭谁愿意吃？

河南财院的刘社非常不看好这项政策能够顺利实施。她说，从道理上讲，政府收购开发商的空置房一方面可以快速增加社会保障性住房的房源（若政府来建设，多层住宅需要１８个月，高层住宅则需要３６个月，建房的周期较长）；另一方面可以快速消化现有的空置房，减少资源浪费；还可以避免开发商的大批破产倒闭，实现多赢。但问题在于政府以什么价格来收购开发商的积压房子。若以现在的市场价格来收购，开发商肯定乐意，但政府高价收购再低价卖给低收入家庭之间的房价差价太大，政府无力填补，也不该拿公共财政让开发商解套。若以很低的价格来收购，则开发商一定不乐意，与其低价卖给政府，还不如开发商自己直接降价卖给消费者而快速回收资金更实惠。其实，在房价尚没有急速下跌到开发商无利可图甚至严重亏本也卖不出去之时，开发商是不肯大幅降价卖给政府的。因此，这项措施尽管设想得很美好，但在具体实施时则会难度很大。

河南中原地产的李明明说，政府收购市场的空置商品房，主要也是应对当前出现下滑的经济形势。但通过刺激商品房建设的手段有可能会再次推高房价。另外，收购空置房补充保障房是一个好的政策，但是实施起来却是比较困难的，一是收购价格问题，二是收购过程极有可能会造成政府权力寻租。如果不解决好这些问题，好政策也许只能成为一纸空文。